札幌相続相談所|札幌・札幌近郊での「遺産相続」に関するご相談に対応

貸している土地の評価の仕方~相続税~

貸している土地も相続税の課税対象になる


札幌で相続の相談を受けていると、被相続人がたくさんの土地を持っていた、ということがあります。なかでも、土地を他人に貸している場合もあります。 他人に貸している土地を相続した場合、その土地は相続税の課税対象になるでしょうか。

貸している土地も、もちろん課税対象になります。

しかし、通常の土地(使用しているのが相続人である土地)とは評価方法が異なる点には注意しなければいけません。

ここでは、貸している土地がどのように評価されるかを説明していきます。


貸している土地の評価方法

貸している土地は以下の公式で計算されます。

自用地としての価格−(自用地としての価格×借地権割合)

自用地とは、自分で使用している土地のことです。

借地権割合は、国税庁ホームページ内にある『路線価図・評価倍率表』から調べることが可能です。

また、借地権割合は貸している土地の形態によって利率が異なります。


土地を貸していれば節税になる

上記の公式からわかるように、貸している土地の評価額は自分で使用している土地の評価額より下がるため、課税額も減ります。

なぜかというと、土地を他人に貸すことで自分がその土地を自由に使えなくなるからです。

自分の土地ではありますが、土地を借りている人に借地権があるため、その土地に好きなように建物を建てたり、借金の担保にしたりといった自由が利かなくなります。そのため、相続時には土地の評価額が下がるのです。


貸していても減額されない場合もある

一方で、たとえ貸していたとしても、減税対象にはならない場合があります。

それは、無償で土地を貸している場合です。

タダ同然で貸していたり一時的に貸していたりといった土地は、基本的に借りている側に借地権がないため、土地の評価額が下がることはありません(賃貸借関係ではなく使用貸借関係に過ぎず、借主にあまり力はありません)。


貸している土地の評価が低い理由

貸している土地を相続しても借地権は無くなりません。

つまり、貸している土地の相続を受けたとしても借りている側の借地権はそのまま継続が認められ、相続を受けた側は、その土地を自由に使えません。しかし相続人は土地相続税を支払わなければなりません。このような事情から、上記の借地権割合分の減税が認められているのでしょう。


相続税課税案件の進め方

当事務所は、札幌・札幌近郊を中心として相続手続のサポートをしております。相続税課税案件については、税務手続きの部分は、提携の税理士事務所と一体となって進めていきます。



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相続税非課税財産とは

すべての財産が課税されるわけではない


相続が発生した場合、「相続税の納付」を気にされる方が多々いらっしゃいます。札幌で相続相談を受けていても、相談者の方がよく気にされているのが「相続税」なのです。

しかしながら、相続税は誰でも課税されるわけではないし、課税されるにしても、「非課税財産」があります。

ここでは、「相続税課税の要件」と「相続税非課税財産」について解説しましょう。


相続税が課税される要件

相続税は、祖父母・父母・親族等が亡くなり、相続を受けた際に発生するものです。これは、相続を受けた財産は「相続者が偶然得た不労所得」であり、「富の集中を防ぐため」に納税を課せられます。

なお、基礎控除によってある程度相続税がかからない場合がありますが、それを超えると納税しなくてはいけません。

以下が基礎控除の計算方法です。

3,000万円+(600万円×法定相続人の数)

この計算によって算出された基礎控除以上に相続があった場合に、相続税を納めなくてはいけません。相続税の納め方については、「相続税の納め方」をご確認ください。

では、全ての財産に納税義務が発生するのでしょうか。

単刀直入にいうと、全ての財産に納税義務が発生するわけではありません。相続税が課税される財産と、「相続税非課税財産」があるのです。


相続税の課税対象財産とは

一般的に、以下のものを相続し、基礎控除額を超えた場合に相続税がかかります。

  • 現金、預貯金、債券、有価証券、その他金銭的価値を有するもの
  • 生命保険金、生命保険契約に関する権利
  • 死亡退職金
  • 動産、不動産
  • ゴルフ会員権
  • 特許権
  • 暦年課税により贈与を受けた財産の開始が3年以内だった場合、その全て
  • 相続時精算課税により贈与を受けた財産全て



相続税非課税対象の財産とは

相続される財産の相続税のかからない財産ももちろんあります。

以下が非課税対象の財産です。

  • 1、墓地や墓石、仏壇、仏具、髪を祭る道具など日常礼拝をしている物(ただし、骨とう的価値があるなど投資の対象となるものや商品として所有しているものは相続税がかかります。)
  • 2、宗教、慈善、学術、その他公益を目的とする事業を行う一定の個人などが相続や遺贈によって取得した財産で公益を目的とする事業に使われることが確実なもの
  • 3、地方公共団体の条例によって、精神や身体に障害のある人又はその人を扶養する人が取得する心身障害者共済制度に基づいて支給される給付金を受ける権利
  • 4、相続によって取得したとみなされる生命保険金のうち500万円に法定相続人の数を掛けた金額までの部分
  • 5、相続や遺贈によってもらったとみなされる退職手当金等のうち500万円に法定相続人の数を掛けた金額までの部分
  • 6、個人で経営している幼稚園の事業に使われていた財産で一定の要件を満たすもの(なお、相続人のいずれかが引き続きその幼稚園を経営することが条件となります)
  • 7、相続や遺贈によって取得した財産で相続税の申告期限までに国又は地方公共団体や公益を目的とする事業を行う特定の法人に寄附したもの、あるいは、相続や遺贈によってもらった金銭で、相続税の申告期限までに特定の公益信託の信託財産とするために支出したもの
(国税庁ホームページ No.4108相続税がかからない財産より引用 平成30年2月27日現在)



相続税が非課税になるための要件

相続税が非課税になるのは、主に換金性がなく、生前に支払いが済んでいるものに限られます。死後に購入した場合には、相続税の軽減を目的として購入したとみられてしまうのです。

生前に購入されていても、ローンが残っている場合には、未払い分は非課税対象にはなりません。

また、葬儀費用も非課税対象ですので、葬儀にかかった費用を相続財産から支払うことができます。

続税には基礎控除額の他に相続税非課税財産があることを留意しておくと良いでしょう。


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相続時精算課税制度の概要 ~相続税が低くなる?~

相続時精算課税制度で、将来の相続税を低くする


将来における相続税の納税額を低くおさえるために、「生前贈与」を活用する方法があります。当事務所のある札幌よりも、地価の高い関東や関西の方々は、これを検討されることがよくあるのではないでしょうか。

その「生前贈与」といえば、暦年課税と相続時精算課税という2種類の方法があり、それぞれによって税金の計算方法や納税方法が異なります。

相続時精算課税制度とは、生前贈与を受けた分の贈与税を贈与時においては一定の額まで保留しておき、相続が発生したときに、贈与財産の価額を相続財産に加えて相続税を計算する制度です(分かりやすく言うと、贈与税は一定の額まで非課税になりますが、相続の際に相続税で精算する制度です。)。

ここでは、「相続時精算課税制度」について詳しく解説していきます。


税率と計算方法

相続時精算課税では、計算時に暦年課税に適用される基礎控除の110万円が引かれませんが、贈与の額が2,500万円以下であれば、贈与税がかかりません

そして、相続時精算課税を選択してから贈与を受けた額が合計で2,500万円を超えた分にのみ、一律20%の贈与税がかかります。この時計算に使用する金額は、贈与を受けた時(生前時)の時価になります。


相続時精算課税制度の適用要件

贈与する人は60歳以上の祖父母か親、贈与を受ける人は成人(その歳の1月1日の時点で20歳以上)の孫か子でなくてはいけません。兄弟間、夫婦間の場合には適用されません。

贈与があった場合、最初に贈与を受けた年(1月1日から12月31日)の翌年2月1日から3月15日の間に「相続時精算課税選択届出書」と、贈与を受けた人の戸籍謄本等の書類を税務署に提出しなければなりません。金額が2,500万円以下で納税する義務がなくても、これらを提出する必要があるため要注意です。

また、一度相続時精算課税を選択すると、暦年課税に変更することはできません。以後贈与を受けたものは相続時精算課税対象となります。


相続時精算課税制度と相続税との関係

相続時精算課税制度を使って贈与税が非課税となっても、その分は相続税の計算対象になります。贈与を受けた額が2,500万円未満であって贈与税がかからない分であっても、相続税がかかることになるのです。

また、2,500万円以上である場合は、贈与税として支払った分を控除して相続税が計算されることになります。この時適用される金額は、生前に贈与を受けた時の時価によります。


節税効果

実際に相続した贈与時の時価で税金の計算をするため、土地や株などの価値の上昇が見込まれる財産でも、増えた分は課税対象になりません。一方、下落した場合でも当時の時価で計算されます。


物価の上昇が見込まれる場合は相続時精算課税制度の選択も

相続時精算課税制度は暦年課税とは違い、基礎控除が適用されず、一度選択すると変更することはできません。

また、贈与税がかからない場合であっても、相続税がかかってきます。少し融通の利かない、取り扱いにくいものという印象を受けますが、もしも時価変動で価値の著しい上昇が確実に見込まれる財産を贈与する・される場合であれば、相続時精算課税が有効かもしれません。


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相続税の納め方~現金一括払いとは限らない~

現金で一括払いが原則だが……


相続が発生した場合、困ってしまうのが相続税の納付です。私が事務所を構える北海道札幌市においても、相続税の課税対象になってしまう方は多くいらっしゃいます。

では、相続税の課税が問題となった場合は、どのように納付したらいよいのでしょうか。

相続税の納め方は「現金一括で支払う」のが原則ですが、そうではない納め方もあります。ここでは、相続税の納め方について詳しく解説していきます。

なお、多額の財産があっても、それらは相続税非課税財産である可能性もあり、それに該当したら、相続税が課税されないかもしれません。詳しくは「相続税非課税財産とは」をご覧ください。


税金を一度に納税できないのなら「延納」

相続税を一括で支払うことができないのなら、一定の要件のもと、分割して支払うことも可能です。この分割払いのことを「延納」というのです。

分割払いにして納付できる期間ですが、基本的には5年間です。がしかし、相続財産が不動産ばかりであるような場面では、分割払いの期間は最長で20年まで認められることがあります。

延納が認められるための条件は以下の通りです。

  • 1. 相続税の額が10万円を超える
  • 2. 期限内に一括での金銭納付が難しい理由がある
  • 3. 期限内までに延納の申請手続きをする
  • 4. 延納税額に相当する額の担保を差し出すことができる

上記「4」の担保として認められるのは、国際や社債、不動産などです(つまり経済的な価値がないであろうものを担保に差し出すことができません)。


延納しても現金納付が困難なら「物納」

延納でも現金で相続税を支払うことができない場合は、現金以外の財産で相続税を支払うことが可能です。それが「物納」です。

物納が認められる「物」とは、不動産や有価証券などであり、何でもかんでも物納できるわけではありません。

そして、物納が認められるためには一定の要件をクリアしなければいけません。その要件は次の通りです。

  • 1. 延納でも現金納付ができない理由がある
  • 2. 期限内に物納の申請手続きをする
  • 3. 相続財産で物納できる財産が国内にある
  • 4. 物納財産は、管理処分不適格財産ではない

なお、不動産で物納しようとする際は注意が必要です。以下の不動産では、物納することができないのです。

  • 既に担保に供されている不動産
  • 権利の帰属に関して争いのある不動産
  • 耐用年数が既に経過した不動産

上記のように簡単には処分できない不動産では、物納はできません。たとえば札幌でも老朽化したマンション等が多々ありますが、それらは耐用年数が既に経過しているものもあり、物納には適さないのです。


財産を処分して現金納付という方法もある

無理に延納や物納をしなくとも、相続財産を換金して現金納付するという方法もあるでしょう。

相続財産の多くが株式等の有価証券である場合などは、このように納付するのが現実的な選択肢かもしれません。


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相続税申告をしなかったら

相続税を申告し忘れたどうなる?


相続税の課税対象になっていたら、相続税の申告をしなくてはいけません。そして、税金を納めなくてはなりません。札幌ではあまり相続税の課税対象になる方は少ないかもしれませんが、一定数の方が相続税の課税対象となります。

では、その申告を忘れたり嘘の申告をしたりしたらどうなるのでしょうか。

ここでは、様々なシチュエーションで相続税の申告を忘れてしまった(怠った)場合について解説していきます。

なお、そもそも相続税とはどのような税金なのか知りたければ「相続税ってどんな税金?」をご覧ください。


申告を忘れてしまった場合(無申告加算税)

決められた期日までにうっかり申告をし忘れてしまった、申告は既に済んでいるが新たに相続遺産があって申告内容を修正した場合には、『無申告加算税』が加算されます。

この加算税は、本来支払うべき相続税に対して50万円分までは15%、50万円を超える部分に20%追加で加算されます。(平成28年分からは過去5年以内に無申告加算税又は重加算税を加算されたことがある場合に、本来支払うべき相続税に対して50万円分までは25%、50万円を超える部分に30%が加算されます。)

しかし、以下の条件を満たせば無申告加算税が加算されない場合があります。

  • 1. 確定申告の最終申告日から1ヶ月以内に、自ら申告したとき
  • 2. 遅れて確定申告をしても、速やかに相続税を支払ったとき
  • 3. 過去5年以内に無申告加算税又は重加算税を加算されたことがないとき



少なく相続税を納めた場合~その1~(過小申告加算税)

相続税を申告した際に誤って相続財産を数え間違え、相続税を少なく払ってしまい、税務調査で指摘された場合には、『過少申告加算税』が加算されます。

この加算税は、新たに納めることとなった相続税に対して50万円分までは10%、50万円を超える部分に15%が加算されます。

今ままでは税務調査を受ける前に自ら修正申告をしていれば、過少申告加算税を支払う必要がありませんでした。しかし、平成28年分からは税務調査の事前通知の後に修正申告をした場合に、新たに納めることとなった相続税に対して50万円分までは5%、50万円を超える部分に10%が加算されます。

なお、過少申告加算税は修正申告書を提出したその日に納めなければなりません。


少なく相続税を納めた場合~その2~(重加算税)

相続税を申告した際にわざと相続財産を少なく見積もって相続税を少なく払った場合やわざと相続税を申告しなかった場合には、『重加算税』が加算されます。

わざと相続財産を少なく見積もって申告した場合には、新たに納める相続税に対して35%が加算されます。(平成28年分からは過去5年以内に無申告加算税又は重加算税を加算されたことがある場合に、新たに納める相続税に対して45%が加算されます。)

わざと相続税を申告しなかった場合には、本来支払うべき相続税に対して40%が加算されます。(平成28年分からは過去5年以内に無申告加算税又は重加算税を加算されたことがある場合に、新たに納める相続税に対して50%が加算されます。)


延滞税

無申告加算税・過少申告加算税・重加算税にはそれぞれ付随して『延滞税』がかかります。これは本来納付すべき相続税に対してかかってきます。

そのため、加算税分は計算対象になりません。

納付期限日から2ヶ月の経過分であれば原則年7.3%かかりますが、平成26年1月1日以降は7.3%または特例基準割合に1%を足したもののいずれか低い方の利率で計算されます。

しかし、平成12年1月1日から平成25年12月31日は原則を適用せず、日本銀行が定める基準割引率に4%を足した利率で計算されます。

対象期間 特例基準割合+1% 原則
平成30年1月1日〜平成30年12月31日 年2.6% 年7.3%
平成29年1月1日〜平成29年12月31日 年2.7%
平成27年1月1日〜平成28年12月31日 年2.8%
平成26年1月1日〜平成26年12月31日 年2.9%
対象期間 基準割合率+4% 原則適用なし
平成22年1月1日〜平成25年12月31日 年4.3%
平成21年1月1日〜平成21年12月31日 年4.5%
平成20年1月1日〜平成20年12月31日 年4.7%
平成19年1月1日〜平成19年12月31日 年4.4%
平成14年1月1日〜平成18年12月31日 年4.1%
平成12年1月1日〜平成13年12月31日 年4.5%
また、納付期限日から2ヶ月以上経過している分は、経過した分にのみ原則年14.6%かかります。ただし、平成26年1月1日以降の期間は14.6%または特例基準割合に7.3%を足したもののいずれか低い方の利率で計算されます。
対象期間 特例基準割合+7.3% 原則
平成30年1月1日〜平成30年12月31日 年8.9% 14.6%
平成29年1月1日〜平成29年12月31日 年9.0%
平成27年1月1日〜平成28年12月31日 年9.1%
平成26年1月1日〜平成26年12月31日 年9.2%



相続税課税案件の進め方

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相続税ってどんな税金? ~課税の基本~

相続税は課税されないこともある


相続税は、祖父母・父母・親族等が亡くなり、相続を受けた際に発生するものです。これは、相続を受けた財産は「相続者が偶然得た不労所得」であり、「富の集中を防ぐため」に納税を課せられます。

札幌で相続の初回相談で相続税の納税を気にされる方も多くいらっしゃいます。

では、単純に、遺産を相続したら一律に相続税がかかるのでしょうか。

実際にはそうではありません。

ここでは、相続税について詳しく解説していきます。


基礎控除額がある

相続税には基礎控除額というものがあります。そのため、基礎控除額によってある程度相続税が軽減されます。

以下が基礎控除額の計算方法です。

3,000万円+(600万円×法定相続人の数)

この計算によって算出された基礎控除額以上に相続があった場合に、相続税を納めなくてはいけません。

つまり相続人が二人いた場合、基礎控除額は4,200万円であり、遺産の額がそれを超えると相続税の課税対象になるのです。相続税が「富裕税」といわれるのはこのような事情からです。


相続税率

相続税が課税されるとした場合、相続税の税率は一律ではありません。金額が大きくなればなるほど、税率が上がります

また、基礎控除額の他にも控除額があり、こちらも金額が大きくなればなるほど、控除額も多くなります。

以下が相続税率の算出方法です。

法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円



相続税の評価

相続財産には現金・預貯金などの金額が確定しているものもあれば、動産・不動産やゴルフ会員権・特許権などの金額が確定していないものもあります。

現金・預貯金であればいくら相続したのかがわかるため相続税の算出は容易ですが、動産・不動産となると金額が可視化されていないため相続税の算出は容易ではありません。

そのような時のために、動産・不動産等には各々評価方法が決められています。決められた評価方法によって現在価値を算出し、相続税を計算することが出来ます。


課税財産と非課税財産がある

相続財産には課税対象と非課税対象があります。つまり、全てのものに相続税がかかるわけではない、ということです。

大まかに分けると、現金・預貯金や不動産などの換金性があるものは課税財産、墓地や事業目的に使用するなどの換金性のないものは非課税財産にあたります。

非課税財産について詳しく知りたい方は「相続税非課税財産とは」をご覧ください。


課税財産と非課税財産がある

生前に財産の贈与を受け、贈与税を収めているにもかかわらず、相続税の計算対象になるものがあります。

以下が相続税の計算対象になる相続財産です。

  • 1. 暦年課税によって贈与されたが、相続の開始から3年以内に贈与した人が亡くなった場合の財産
  • 2. 相続時精算課税制度によって相続された財産



必ずしも相続税がかかるわけではない

相続税には基礎控除があり、相続を受けたもの全てに相続税があるとは限りません。手続きが不要な場合もありますので、まずは遺産の総額を把握しておきましょう。


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