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相続不動産を売却して売却代金を分割する

札幌市中央区にある札幌相続相談所には、数多くの相続手続のご相談があります。そのご相談内容のなかでよくあるご相談が、次のような内容のご相談です。

  • 父が亡くなり、札幌市内の土地を相続しました。相続人は二人で、そのうちの一人が相続人の代表者として土地を売却して、お金を二人で分けたいと考えています。


  • たしかに不動産を相続したとしても、その不動産を使わないのであれば売却してお金にかえて分けたいと思うのは通常のことでしょう。

    そして売却にあたっては、共有名義にして売却することも可能ですが、売却の際の便宜を考えると、不動産名義は相続人代表者の単独名義にし、その代表者一人で売却を行い、売却代金を相続人で分けることが簡便です。

    このように相続した不動産を便宜上相続人代表者の単独名義にして売却し、その売却代金を相続人間で分割することは可能です。しかし、そのような遺産分割においては注意しなければならない点があります。以下において、札幌の相続手続の専門家が解説します。



    不動産の換価分割

    相続した財産を売却換金し、その代金を分割する遺産分割の仕方のことを「換価分割」といいます。

    相続財産のなかに不動産などの共有にすると複雑になる相続財産が含まれている場合、換価分割は非常に有効な分割の手段であり、多くの方が換価分割によって遺産を整理しています。札幌での相続相談の場面でも、詳しくお話を伺うと換価分割を希望しているという事案は本当によくあります。

    換価分割でのお金のやり取りは贈与になるのか

    換価分割においては、「贈与」になるかどうかに関心を持たれる方が多いようです。

    たとえばAさんが死亡し、相続人は札幌市清田区在住のBさんと東京都千代田区在住のCさんです。Aさんの遺産は札幌市内の土地であり、BさんとCさんはその土地を換価して、売却代金を2分の1ずつ相続することにしました。札幌市内の当該土地をBさんの単独名義にし、売却代金を二人で分けるのです。

    注意しなければならないのは、Bさんが売却代金をCさんに振り込む際に、「贈与」と見られないかどうかです。

    札幌市内の当該土地の登記簿を後から見ると、Bさんの単独名義にした時点で当該土地は確定的にBさんのものになったと見えます。そしてBさんが自身の固有財産である当該土地を売却し、売却代金の一部をCさんに贈与した、と見えてしまうことがあります。つまり換価分割は「通常の遺産分割(土地を誰かが確定的に取得する遺産分割)+贈与」という外観になってしまうことがあるのです。

    贈与だと認定されると、当然ですが贈与税が生じます。贈与税の税率は高く、不動産の売却額によっては莫大な税金を納める必要が生じるのです。

    換価分割でのお金のやり取りは、贈与税が生じない

    換価分割であれば、売却代金を他の相続人に分けても贈与だとは扱われません。

    国税庁のHPにおいても、

    共同相続人のうちの1人の名義で相続登記をしたことが、単に換価のための便宜のものであり、その代金が、分割に関する調停の内容に従って実際に分配される場合には、贈与税の課税が問題になることはありません。


    という見解が紹介されています。

    つまり換価分割であればお金のやり取りをしても贈与税にはならない一方で、「通常の遺産分割(不動産を誰かが確定的に取得する遺産分割)+贈与」であれば当然贈与になる。そして換価分割は一歩間違えれば真相は換価分割であっても、「通常の遺産分割(不動産を誰かが確定的に取得する遺産分割)+贈与」だと思われてしまうことがあるということです。

    贈与だと認定されないために

    贈与だと認定されないためには、遺産分割協議書の作成時点から注意しなければなりません。換価分割用の遺産分割協議書を作成するのです。

    札幌で相続手続のご依頼を数多く受けてきた立場からすると、相続人がご自身で作成した遺産分割協議書の多くは、「換価分割用の遺産分割協議書」としては相続手続に耐えうるものになっていないことが一般的です。

    遺産分割協議書の記載、よくある例

    本当は換価分割なのに、換価分割になっていない遺産分割協議書の記載の仕方としては、次のような記載をよく見ます。

    第〇条 札幌市〇〇の土地は、相続人〇〇〇〇が取得する。

    このような記載のみがあり、売却して代金を分割する、ということが遺産分割協議書からまったく読み取れないのです。

    また、税務上の遺産分割協議書としては使えたとしても、法務局における相続手続(相続登記手続)には使用できない可能性が高い遺産分割協議書の記載例としては、次のような記載もよく見受けられます。

    第〇条 札幌市〇〇の土地は、便宜上相続人〇〇〇〇の単独名義にして売却換価し、売却代金は〇〇〇〇と□□□□が各2分の1の割合で相続する。

    上記で言及した国税庁のHPでは、「共同相続人のうちの1人の名義で相続登記をしたことが、単に換価のための便宜のものであり、」という一文があることから、「札幌市〇〇の土地は、便宜上相続人〇〇〇〇の単独名義にして売却換価し、」と書きたくなることは理解できなくはありません。おそらく税務上の遺産分割協議書としては、このように記載しても問題は生じないのでしょう。

    しかし法務局における相続登記手続においては注意が必要です。法務局の立場としては「便宜上〇〇〇〇の単独名義にする」ということで〇〇〇〇の単独名義に変更することを認めるわけにはいきません。登記事項証明書に記載される所有者は、確定的に所有権を取得した者であるべきであり、「実際には相続人共有のものですが、単独名義でとりあえずは登記したい」ということは認めることは難しいのです。

    換価分割の事案において、税理士が作成した遺産分割協議書(「札幌市〇〇の土地は、便宜上相続人〇〇〇〇の単独名義にして売却換価し、」と記載された協議書)において相続登記ができるか、ある法務局で照会をした際は、やはり「登記できない」という回答でした。遺産分割協議書から、不動産の所有権が〇〇〇〇に確定的に移転していると読み取れなければならないのです。

    換価分割における遺産分割協議書の記載(一例)

    換価分割を行う際、遺産分割協議書の記載は次のようにするべきだといえます(以下は、説明のための簡略的な記載にとどめています。実際の換価分割の遺産分割協議書はもっと詳細な記載をします。以下の文例をそのまま使用しないでください)。

    第1条 不動産
    札幌市〇〇の土地は、相続人〇〇〇〇が取得する。

    第2条 換価分割
    相続人〇〇〇〇の名義にした札幌市〇〇の土地は相続人〇〇〇〇が売却換価し、売却代金を〇〇〇〇と□□□□が各2分の1の割合で分割して取得する。

    上記のように、条文を二つに分け、二つ合わせて読んだ場合に「換価分割であり、札幌市〇〇の土地は便宜上相続人〇〇〇〇が取得した」とわかるようにするのです。

    法務局の相続登記審査においては、第1条だけを読み取り、単独名義の登記を進めてもらうことが可能です(登記上は、第2条は余剰記載として判断される、ということです)。

    札幌で換価分割をご希望の場合は、札幌市中央区の札幌相続相談所にご相談ください。札幌・札幌近郊で換価分割による相続手続の実績多数です。

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