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さて、相続手続といえば遺産調査が欠かせません。札幌相続相談所には、遺産調査のなかでも不動産の調査についてのご相談がよくございます。ここで、相続不動産の調査の仕方について、不動産相続手続の専門家が解説します。

相続不動産の調査方法の概要

たとえば札幌市厚別区のAが死亡したとして、Aの相続人が、Aが所有していた不動産を探したいとします。Aが住んでいた厚別区の自宅はAのものであることがはっきりしていますが、それ以外の不動産について、Aがどのような不動産を持っていたかはっきりしません。このような場合に、相続不動産の調査が必要です。

調査の方法としては、次の５つがあります。

不動産を特定できている場合は、登記事項証明書を取得

登記事項証明書のなかにある「共同担保目録」を活用する

権利証を確認する

納税通知書を確認する

名寄帳を取得する

札幌相続相談所では数多くの遺産調査実績がございますが、相続不動産の調査を行う際には、だいたい上記の方法を併用して調査を行います。上記の方法を使えば、被相続人の相続不動産のだいたいは補足できる傾向にあります。

方法1：不動産を特定できている場合は、登記事項証明書を取得

不動産を特定できるのであれば、登記事項証明書を取得し、権利関係を確認しましょう。

登記事項証明書は、全国どこの法務局でも取得できます（つまり最寄りの法務局で取得できます）。札幌市清田区の不動産に関する登記事項証明書を、東京や大阪の法務局でも取得することが可能なのです。

登記事項証明書を取得したら不動産の名義人を確認します。不動産の名義人が、被相続人であれば、それは被相続人の遺産に該当し、相続登記が必要になるのです。

次からは、そもそも被相続人の不動産がどこにあるのか分からない場合の調査の方法を解説します。

方法2：登記事項証明書のなかにある「共同担保目録」を活用する

被相続人名義の登記事項証明書のなかに「共同担保」がある場合は、その目録のなかにある不動産は、被相続人のものである可能性が非常に高いといえます。

共同担保目録とは、「不動産に銀行の抵当権等が設定されている場合に、その銀行が担保におさえている不動産のリスト」だと思ってください。たとえば札幌市清田区の土地を購入する際に、購入者がその購入する清田区の土地のみならず、もともと持っていた豊平区の土地を担保に差し出して、銀行からお金を借りるとしましょう（清田区の土地だけでは担保価値が足りない場合にこのような状態になります）。すると、清田区の土地・豊平区の土地の登記事項証明書それぞれに「共同担保目録」が作成され、「清田区の土地・豊平区の土地」の両方が、銀行の担保におさえられていることがわかります。

共同担保目録に記載のある不動産は、被相続人のものである可能性が高い理由は簡単です。通常は他人の借金のために自分の不動産を担保に差し出す人はいません。自分の借金のために自分の不動産を担保に差し出すのが通常ですから、被相続人名義の不動産の共同担保目録に記載のある他の不動産は、被相続人のものである可能性が高いといえます。

共同担保目録に他の不動産の記載があれば、法務局で登記事項証明書を取得します。登記事項証明書を取得し、不動産の名義人を確認し、被相続人であればそれは遺産なのです。

方法3：権利証を確認する

被相続人名義の不動産を把握するために、権利証を確認するという方法もあります。

いわゆる不動産権利証は、二種類に分けることができます。「登記済証権利証」「登記識別情報通知書」の二種類です。平成20年年頃を境に、登記後に発行される権利証が「登記済権利証」から「登記識別情報通知書」に変わったのです。

まず昔の「登記済権利証」ですが、後ろの方に不動産の表示が載っているのが通常です。不動産の表示を見て、それらの不動産の登記事項証明書を取得しましょう。登記事項証明書を取得したら、それが被相続人の名義のままであるということは珍しくありません。

登記識別情報通知書の場合は、通知書の一番上に不動産の表示が記載されています。この不動産の表示に基づいてやはり登記事項証明書を取得し、不動産の名義人を確認してください。

方法4：納税通知書を確認する

固定資産税の納税通知書や課税明細書を見て、不動産を把握するという方法もあります。

毎年1月1日に不動産の課税台帳に記載のある人に、固定資産税の請求がなされます。その請求の際に送られてくるのが納税通知書や課税明細書です（札幌市の場合は、毎年5月頃に送付されてきます。多くの自治体では、4～6月頃に送付されてきます。）。

納税通知書や課税明細書には、不動産の表示が記載されているのが通常です。その不動産の表示を参考にして法務局で登記事項証明書を取得します。登記事項証明書に被相続人の名前があれば、それは被相続人の遺産です。

（注）固定資産税の課税台帳に載っている人と、登記事項証明書上の登記名義人がずれることもあります。したがって、被相続人が支払っていた固定資産税があるのであれば、被相続人宛の納税通知書でなくても、念のため登記事項証明書を取得するとよいでしょう。

方法5：名寄帳を取得する

被相続人名義の不動産を把握するために一番確実なのが、「名寄帳」の取得です。

名寄帳とは、各自治体で作成されているもので、ある人物がその自治体の管轄内で不動産を有する場合に、その不動産をリストにしたものだと思ってください。

たとえば札幌市中央区に住んでいるＢさんが、札幌市中央区に不動産を持っているとして、札幌市中央区（正確には中央市税事務所）で名寄帳を取得するとしましょう。すると、Ｂさんが所有している札幌市中央区内の不動産がリストになってでてくる、というのが名寄帳なのです。

なお、通常は、名寄帳は「自治体ごと」に作成されるものです。たとえば北広島市や小樽市で名寄帳を取得すれば、ある人物が北広島市や小樽市に所有している不動産が分かります。しかし札幌市のような規模の大きい自治体になると、「札幌市全域の名寄帳」という発行のされ方ではありません。札幌にはいくつかの市税事務所があり、その市税事務所が管轄する範囲についての名寄帳を発行してくれます。つまり札幌市全域で不動産の調査をしたい場合は、すべての市税務所で名寄帳の請求をする必要があるのです。

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