札幌相続相談所|札幌・札幌近郊での「遺産相続」に関するご相談に対応

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借地権・借家権は相続される?

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さて、札幌で相続の相談時に、 「家が賃貸である場合、その借家権は相続の対象なのでしょうか」と聞かれたことがあります。札幌・札幌以外を問わず、賃貸で生活しているは多いため、気になるところでしょう。では、あなたが住んでいる家や土地が賃貸で、契約者が死亡した場合、この借地権、借家権は相続の対象となるのでしょうか。相続に強い札幌の司法書士が解説します。

賃借権は立派な相続財産

まず、借地権、借家権はともに財産権のひとつですので、相続の対象となります。したがって、相続人がいる場合は相続人がこれらの権利を相続し、利用を続けることになります。たとえば札幌市中央区の賃貸マンションに住んでいるAが死亡し、その相続人が配偶者Bのみであった場合、Bは引き続き札幌の中央区のマンションに住み続けることが可能です。

ところで、相続人になることができるのは、配偶者や子ども、場合によっては被相続人の親、兄弟姉妹などごく限られた範囲の親族です。※法定相続人については詳しくは「法定相続人と法定相続分」をご覧ください。

一方で、昨今は、法律婚にこだわらない内縁関係や、法的な手続きはしていないものの事実上の養子関係にあたる場合も多いといえます。それらの者は、上記の「相続人」にはあたらず、賃借権を相続することはできません。

では、こうした人たちは、賃貸人の相続人からの明渡し請求に応じなくてはいけないのでしょうか。実は、それらの者も、引き続き居住を続けることができる場合もあるのです。

血縁関係がなくても賃借権を相続できる?

以下では、被相続人と借家に同居していた内縁の妻が、被相続人の死亡後に引き続き借家を利用できるかについて、ケース分けをしてみていきます。たとえば札幌の甲が、賃貸マンションに内縁の妻である乙と一緒に生活しており、甲が死亡した場合を想像してください。

1 相続人がいなかった場合
この場合、借地借家法36条1項より、「当時事実上夫婦関係にあった同居者」と「事実上養親子関係にあった同居者」は、死亡した人の賃借権を承継することができます。したがって内縁の妻は賃借権を承継し、引き続き家を利用できます

2 相続人がいた場合
ここで問題となるのは、相続人から、建物の明渡しを請求された場合です。内縁の妻は相続人ではありませんから、借家権を相続はできません。

判例は、賃借権は相続人に相続されることを認めつつ、内縁の妻はその相続人の賃借権を援用することで、引き続き借家を利用できるとしています。(最判昭和42年2月21日民集21巻1号155頁)

また、貸主と相続人が契約を解除してしまった場合も、特別な事情がない限りは内縁の妻に対してこの解除を主張することはできず、結果として内縁の妻は、やはり家を利用することができます。(東京地判昭和63年4月25日判時1327号51頁)


無料で使える「使用借権」の場合

では、賃借権ではなく、使用借権の場合はどうでしょうか。先ほどまで見てきた賃貸借とは異なり、使用貸借は賃料が発生しません。したがって、貸主が「この人になら無料で利用させてもよい」と考えてはじめて成り立つ関係であり、誰が賃借人かが重要となります。

一見すると使用借権は、借主が死亡した以上は貸主も無料で利用させる動機がなくなったわけですから、効力を失ってもいいように思えます。使用借権と相続はどのような関係なのか、次をご覧ください。

使用借権と相続

たとえば、札幌市西区のXから土地を「無料で」借りていたYが亡くなった場合、Yの妻Zは、その使用貸借権を相続できるのでしょうか。

近年の裁判例は、使用借権の相続性を認める傾向にあるので、妻は使用借権を相続できるとも考えられます(東京地判平成5年9月14日判タ870号208頁など)。

では、その使用借権の存続期間はどうなるのでしょう。

一般的に使用借権の存続期間は、貸借の経緯や契約者の関係性、使用目的などの事情を総合的に判断します。そのため、居住用であったり、それまで長期にわたり使用してきた等の事情が重なれば、より長い存続期間が認められやすいといえます。


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